Trumpai: buto perdavimo–priėmimo aktas yra pagrindinis įrodymas, kokios būklės butas buvo išnuomotas, todėl jį verta surašyti ir pasirašyti abiem šalims tiek įsikraustant, tiek išsikraustant. Pasibaigus nuomai, nuomininkas butą turi grąžinti tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Už pabloginimą jis atsako, jei neįrodo, kad nėra kaltas. Užstato Civilinio kodekso gyvenamosios nuomos taisyklės atskirai nereglamentuoja, todėl jo dydį, paskirtį ir grąžinimo sąlygas būtina aiškiai aprašyti sutartyje.
Kodėl aktas svarbus abiem šalims
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi patalpą (Civilinio kodekso (CK) 6.587 str. 1 d.), o daiktą – sutarties sąlygas ir paskirtį atitinkančios būklės (CK 6.483 str. 1 d.). Kartu nuomotojas neatsako už tuos trūkumus, kuriuos aptarė sudarydamas sutartį (CK 6.483 str. 2 d.). Taigi nuomotojui naudinga akte užfiksuoti esamus trūkumus, o nuomininkui – kad jie užfiksuoti, nes kitaip baigiantis nuomai gali tekti įrodinėti, kad įbrėžimas ant grindų ar dėmė ant sienos buvo dar prieš jam įsikraustant.
Svarbu ir tai, kad sutarties sąlyga, suteikianti nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi, negalioja (CK 6.580 str. 4 d. 6 p.). Todėl būklę turėtų patvirtinti abi šalys, o geriausias būdas tam yra abiejų pasirašytas aktas.
Nuomininkui butą verta apžiūrėti atidžiai. Nuomotojas neatsako už trūkumus, apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti arba kuriuos galėjo pastebėti be papildomo tyrimo sudarant sutartį ar perimant butą, bet nepastebėjo dėl savo didelio neatsargumo (CK 6.485 str. 5 d.). Pastebėtą trūkumą įrašykite į aktą iš karto, o paaiškėjusį vėliau, gyvenant, nedelsdami aprašykite raštu ir nusiųskite nuomotojui.
Ką įrašyti į perdavimo–priėmimo aktą
- Data, šalys ir adresas. Nuoroda į nuomos sutartį.
- Kiekvienos patalpos būklė. Sienos, grindys, langai, durys, santechnika. Esami trūkumai aprašomi konkrečiai: kur, koks, kokio dydžio.
- Skaitiklių rodmenys. Elektra, šaltas ir karštas vanduo, dujos, šiluma (jei yra individualūs skaitikliai).
- Inventorius. Baldai ir buitinė technika su modeliais ir būkle.
- Raktai ir prieigos priemonės. Kiek raktų, pultelių, kortelių perduota.
- Nuotraukos ar vaizdo įrašas. Datuoti ir susieti su aktu, pavyzdžiui, nurodant, kad jie yra akto priedas.
- Abiejų šalių parašai. Kiekvienai šaliai po egzempliorių.
Grąžinant butą surašomas antras aktas pagal tą pačią struktūrą. Lyginant du aktus tampa aišku, kas pasikeitė.
Kas už ką atsako: remontas, nusidėvėjimas ir žala
| Klausimas | Kas atsako | Pagrindas |
|---|---|---|
| Kasdienė priežiūra ir einamasis remontas | Nuomininkas, jei įstatymai ar sutartis nenustato kitaip | CK 6.493 str. 1 d. |
| Kapitalinis remontas | Nuomotojas, jei įstatymai ar sutartis nenustato kitaip | CK 6.492 str. 1 d. |
| Rimtas gedimas, kuriam reikia neatidėliotino remonto | Nuomininkas privalo nedelsdamas pranešti nuomotojui | CK 6.493 str. 2 d. |
| Normalus nusidėvėjimas | Nuomininkas už jį neatsako: butas grąžinamas atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą | CK 6.499 str. 1 d. |
| Buto pabloginimas | Nuomininkas atlygina nuostolius, nebent įrodo, kad pablogėjo ne dėl jo kaltės | CK 6.500 str. |
| Pagerinimai | Su nuomotojo leidimu padarytiems pagerinimams – būtinų išlaidų atlyginimas, jei įstatymai ar sutartis nenumato kitaip. Be leidimo padarytus atskiriamus pagerinimus galima pasiimti, o neatskiriamų vertė neatlyginama | CK 6.501 str. |
Kadangi einamojo ir kapitalinio remonto paskirstymą galima keisti sutartimi, verta sutartyje konkrečiai išvardyti, kas ką daro: pavyzdžiui, kas keičia lemputes, valo ventiliaciją ar taiso buitinę techniką, kuri sugenda be nuomininko kaltės.
Normalus nusidėvėjimas ir žala: kur riba
CK nenustato baigtinio sąrašo, kas yra normalus nusidėvėjimas, todėl vertinama pagal aplinkybes: nuomos trukmę, buto ir daiktų amžių, naudojimo pobūdį. Paprastai normaliu nusidėvėjimu laikomi pokyčiai, atsirandantys įprastai gyvenant: šiek tiek išblukę dažai, nedideli baldų nusidėvėjimo požymiai. Žala yra tai, kas atsirado dėl netinkamo naudojimo: išdaužtas stiklas, sulaužyti baldai, gyvūno sugadintos durys. Kuo išsamesnis pradinis aktas, tuo lengviau šią ribą nustatyti.
Atkreipkite dėmesį ir į apribojimus: negalioja sąlygos, nustatančios nuomininko atsakomybę be kaltės arba didesnę atsakomybę, nei faktiškai padaryta žala (CK 6.580 str. 4 d. 1 ir 7 p.). Todėl iš užstato išskaičiuoti galima tik realius, pagrįstus nuostolius.
Užstatas: kaip jį aprašyti sutartyje
Gyvenamosios nuomos taisyklėse CK užstato (depozito) atskirai neaptaria. CK 6.70 str. 1 d. leidžia prievolių įvykdymą užtikrinti ne tik įstatyme išvardytais, bet ir kitais sutartyje numatytais būdais, todėl viską lemia, kaip užstatas aprašytas sutartyje. Kartu prisiminkite, kad nuomos mokesčio iš anksto galima reikalauti tik už pirmąjį mėnesį (CK 6.583 str. 5 d.). Todėl sutartyje aiškiai atskirkite užstatą nuo nuomos mokesčio.
Sutartyje nurodykite:
- užstato sumą ir kada ji sumokama;
- ką užstatas užtikrina, pavyzdžiui, žalos butui atlyginimą, nesumokėtus komunalinius mokesčius;
- kad užstatas nėra nuomos mokestis ir nėra įskaitomas į paskutinio mėnesio nuomą, nebent šalys susitaria kitaip;
- per kiek dienų po buto grąžinimo ir akto pasirašymo užstatas grąžinamas;
- kokiais atvejais ir kaip iš jo išskaičiuojama, pavyzdžiui, tik pagal sąskaitas ar sąmatą, pateikus jas nuomininkui.
Ginčo atveju: pretenzija ir įrodymai
Jei nuomotojas negrąžina užstato arba nuomininkas nesutinka su išskaitymais, pirmiausia pateikite rašytinę pretenziją. Joje nurodykite sutartį, aktų turinį, reikalaujamą sumą, terminą ją sumokėti ir pridėkite įrodymus. Ginčuose dėl buto būklės dažniausiai lemia trys dalykai: abiejų šalių pasirašyti aktai, datuotos nuotraukos ir sąskaitos ar sąmatos už remontą. Nuomotojas, reikalaujantis atlyginti žalą, turėtų turėti dokumentus, pagrindžiančius jos dydį.
Dažnos klaidos
- Aktas nesurašytas arba pasirašytas tik vienos šalies. Tada būklė įrodinėjama kitais įrodymais, dažnai sunkiai.
- Bendros frazės. Įrašas „butas geros būklės“ ginčo atveju beveik nieko neįrodo.
- Nėra skaitiklių rodmenų. Kyla ginčas, kas turi sumokėti paskutinių mėnesių sąskaitas.
- Užstatas „dingsta“ be paaiškinimo. Išskaitymai turi būti pagrįsti realiais nuostoliais.
- Normalus nusidėvėjimas laikomas žala. Pagal CK 6.499 str. 1 d. už jį nuomininkas neatsako.
Kada verta kreiptis į teisininkę
Padėsiu aprašyti užstato ir remonto sąlygas sutartyje, parengti išsamią perdavimo–priėmimo akto formą arba pretenziją, kai nesutariate dėl užstato ar žalos. Jei ginčas pereina į teismą, galiu parengti procesinius dokumentus, kuriuos pateiksite patys. Jei byloje reikės atstovo teismo posėdžiuose, rekomenduosiu kreiptis į advokatą.
Dažniausi klausimai
Ar nuomotojas gali pasilikti visą užstatą, jei sienos šiek tiek išblukusios?
Nuomininkas butą grąžina atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą (CK 6.499 str. 1 d.), todėl įprasto gyvenimo pėdsakai paprastai nėra žala. Išskaičiuoti galima tik realius nuostolius dėl buto pabloginimo.
Kas moka, jei sugedo skalbimo mašina?
Tai priklauso nuo gedimo priežasties ir sutarties. Nuomininkas atsako už pabloginimą, nebent įrodo, kad nėra kaltas (CK 6.500 str.). Natūralų gedimą dėl amžiaus verta aiškiai priskirti nuomotojui sutartyje.
Ar akto nuotraukos turi būti patvirtintos notaro?
Įstatymas to nereikalauja. Svarbiausia, kad nuotraukos būtų datuotos ir aiškiai susietos su abiejų šalių pasirašytu aktu, pavyzdžiui, nurodant jas kaip akto priedą.
Apsaugokite save prieš nuomos pradžią, ne po jos
Naudokite gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šabloną ir įrašykite aiškias užstato bei remonto sąlygas. Jei ginčas jau kilo, parengsiu pretenziją pagal Jūsų situaciją.
Nuomos sutarties šablonas Pretenzija ar individualus dokumentas
Straipsnis yra informacinio pobūdžio ir nėra individuali teisinė konsultacija. Teisės aktai keičiasi — informacija aktuali 2026 m. spalio mėn.