Trumpai: preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo sutartis turi būti rašytinė, kitaip ji negalioja. Joje nurodomas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, o jei termino nėra, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus. Jei viena šalis nepagrįstai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius. Pati pirkimo–pardavimo sutartis vėliau visada sudaroma pas notarą. Atkreipkite dėmesį: preliminariosios sutarties negalima užtikrinti rankpinigiais, todėl sumokėta suma paprastai yra avansas.
Kas yra preliminarioji sutartis
Pagal Civilinio kodekso (CK) 6.165 str. 1 d. preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą, pagrindinę, sutartį. Taigi preliminariąja sutartimi butas dar neparduodamas: ji tik įpareigoja abi šalis vėliau sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį. Tokia sutartis dažniausiai pasirašoma, kai pirkėjas laukia banko sprendimo dėl paskolos, pardavėjas tvarko dokumentus ar baigia statybas.
Kadangi šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį „jame aptartomis sąlygomis“, preliminariojoje sutartyje verta kuo tiksliau aprašyti būsimą sandorį: kas parduodama, už kokią kainą, kaip ir kada mokama, kas lieka bute ir kokios būklės jis perduodamas.
Rašytinė forma: be jos sutartis negalioja
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė, o formos reikalavimų nesilaikymas daro ją negaliojančią (CK 6.165 str. 2 d.). Žodinis susitarimas ir „rankos paspaudimas“ neįpareigoja nei pirkėjo, nei pardavėjo. Notarinės formos preliminariajai sutarčiai įstatymas nereikalauja, tačiau šalys ją gali pasirinkti savo noru.
Pagrindinei nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarčiai taisyklė griežtesnė: ji turi būti notarinės formos, išskyrus bankroto proceso metu sudaromas sutartis, o formos nesilaikymas daro ją negaliojančią (CK 6.393 str. 1–2 d.).
Terminas pagrindinei sutarčiai
Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei jo nėra, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 str. 3 d.). Jei per nustatytą terminą pagrindinė sutartis nesudaroma, prievolė ją sudaryti pasibaigia (CK 6.165 str. 5 d.).
Praktinė išvada: jei matote, kad terminas artėja, o sandoris vėluoja, pavyzdžiui, bankas dar nepriėmė sprendimo, iki termino pabaigos raštu susitarkite dėl jo pratęsimo. Pasibaigus terminui, susitarimo „atgaivinti“ nebeišeis.
| Situacija | Pasekmė | Pagrindas |
|---|---|---|
| Preliminarioji sutartis sudaryta žodžiu | Negalioja | CK 6.165 str. 2 d. |
| Terminas pagrindinei sutarčiai nenurodytas | Pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus | CK 6.165 str. 3 d. |
| Šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį | Privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius | CK 6.165 str. 4 d. |
| Terminas praėjo, pagrindinė sutartis nesudaryta | Prievolė sudaryti sutartį pasibaigia | CK 6.165 str. 5 d. |
| Preliminarioji sutartis „užtikrinta rankpinigiais“ | Rankpinigiais preliminariosios sutarties užtikrinti negalima | CK 6.98 str. 2 d. |
| Pagrindinė NT pirkimo sutartis ne notarinė | Negalioja | CK 6.393 str. 1–2 d. |
Kas, jei viena šalis persigalvoja
CK 6.165 str. 4 d. numato, kad preliminariąją sutartį sudariusi šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Nuostolius reikia įrodyti: tai gali būti, pavyzdžiui, išlaidos, kurias patyrėte ruošdamiesi sandoriui. Svarbus žodis yra „nepagrįstai“: jei sandoris neįvyko dėl priežasčių, kurias šalys numatė sutartyje (pavyzdžiui, bankas atsisakė suteikti paskolą ir sutartyje aiškiai parašyta, kas tada daroma), atsakomybės klausimas sprendžiamas kitaip.
Todėl sutartyje verta aprašyti scenarijus, kai sandoris gali neįvykti, ir kas tada nutinka su sumokėtais pinigais. Šalys taip pat dažnai sulygsta netesybas. Jas teismas gali sumažinti, jei jos neprotingai didelės, tačiau ne mažiau nei patirti nuostoliai (CK 6.258 str. 3 d.).
Avansas, o ne rankpinigiai
Rankpinigiais laikoma suma, kuria įrodomas sutarties egzistavimas ir užtikrinamas jos įvykdymas (CK 6.98 str. 1 d.). Tačiau CK 6.98 str. 2 d. aiškiai nurodo, kad rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai privaloma notarinė forma. Todėl pasirašę preliminariąją sutartį su sąlyga „rankpinigiai“ neturėtumėte tikėtis, kad automatiškai bus taikoma rankpinigių taisyklė, pagal kurią juos gavusi ir sutarties neįvykdžiusi šalis grąžina dvigubą sumą (CK 6.100 str. 1 d.). Pinigų likimą sandoriui neįvykus aiškiai aprašykite pačioje sutartyje.
Jei perkate butą iš vystytojo
Kai pirkėjas fizinis asmuo sudaro preliminariąją dar nepastatyto namo ar buto pirkimo sutartį su juridiniu asmeniu, kuris įsipareigoja jį pastatyti, galioja papildomos taisyklės (CK 6.401 str.). Sutartyje privalo būti nurodyta, be kita ko:
- pirkėjo teisė per 10 dienų nuo sutarties sudarymo atsisakyti preliminariosios sutarties;
- būsimo namo ar buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos;
- sutarties dalyko aprašymas ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas;
- statybos terminai;
- teisių į namą ar butą suvaržymai;
- statybą atliksiantys ir prižiūrėsiantys asmenys;
- žemės sklypo teisinis statusas ir pirkėjo teisės į jį.
Projektas, sąmata ir kiti dokumentai yra neatskiriama tokios sutarties dalis (CK 6.401 str. 4 d.).
Ką patikrinti prieš pasirašant
- Ar pardavėjas yra turto savininkas ir ar nėra suvaržymų (hipotekos, areštų, nuomos).
- Ar tiksliai aprašytas turtas ir nurodyta kaina.
- Ar nurodytas konkretus pagrindinės sutarties sudarymo terminas.
- Ar aišku, kiek mokama dabar, kaip ši suma vadinama ir kas su ja nutinka, jei sandoris neįvyksta.
- Ar aprašyta, kas daroma, jei bankas nesuteikia paskolos.
- Ar netesybos proporcingos ir abipusės.
- Ar aišku, kada perduodamas turtas ir kas lieka bute.
Dažnos klaidos
- Susitarimas žodžiu ar susirašinėjimu be aiškios sutarties. Tai rizikinga, nes įstatymas reikalauja rašytinės formos.
- Nėra termino arba jis nerealus. Terminas praeina, ir prievolė pasibaigia.
- „Rankpinigiai“ preliminariojoje sutartyje. Įstatymas tokio užtikrinimo neleidžia.
- Neaprašyta, kas bus, jei bankas atsisakys finansuoti. Tai dažniausia ginčų priežastis.
Kada verta kreiptis į teisininkę
Preliminarioji sutartis dažnai pasirašoma skubant, o joje sutariama apie didžiausią daugelio žmonių pirkinį. Peržiūrėsiu Jums pateiktą sutarties projektą arba parengsiu jį pagal Jūsų situaciją, ypač kai perkama su paskola, iš vystytojo ar kai sandoryje dalyvauja daugiau šalių. Jei kita šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį ir ketinate reikalauti nuostolių, padėsiu parengti pretenziją. Jei ginčas pasieks teismą ir reikės atstovo posėdžiuose, rekomenduosiu kreiptis į advokatą.
Dažniausi klausimai
Ar preliminariąją sutartį reikia tvirtinti pas notarą?
Įstatymas reikalauja tik rašytinės formos (CK 6.165 str. 2 d.). Notaro tvirtinimas privalomas pagrindinei nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčiai (CK 6.393 str. 1 d.).
Kas nutinka, jei termino pagrindinei sutarčiai nenurodėme?
Tada pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 str. 3 d.). Praėjus terminui, prievolė ją sudaryti pasibaigia.
Ar pardavėjas, persigalvojęs parduoti, turi grąžinti dvigubą avansą?
Dvigubos sumos taisyklė taikoma rankpinigiams, o preliminariosios sutarties rankpinigiais užtikrinti negalima (CK 6.98 str. 2 d.). Nepagrįstai atsisakiusi šalis atlygina kitai šaliai nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.), o sumokėtų pinigų likimas priklauso nuo sutarties sąlygų.
Pasirašote preliminariąją sutartį?
Prieš pasirašydami leiskite ją peržiūrėti: pažymėsiu rizikingas sąlygas ir pasiūlysiu, kaip jas pakeisti. Jei sutarties projekto dar neturite, parengsiu jį pagal Jūsų sandorį.
Straipsnis yra informacinio pobūdžio ir nėra individuali teisinė konsultacija. Teisės aktai keičiasi — informacija aktuali 2026 m. spalio mėn.